El objeto de éste documento es determinar la tributación indirecta, en concreto el IVA o ITPADJ, que resulta aplicable a la cesión de un contrato de compraventa sobre un inmueble que se encuentra en construcción en el momento de dicha cesión. Dicha operación se viene conociendo vulgarmente como "dar el pase" a un inmueble, y ha venido siendo utilizado por inversionistas los cuales adquieren un inmueble sobre plano a un promotor con la intención de enajenarlo a un tecero antes de que la compraventa se produzca sin que el inversionista apareciera formalmente, logrando unos beneficios que quedarían ocultos para Hacienda.
La Ley 36/2006 de Prevención del Fraude Fiscal, principalmente en su artículo sexto, establece que en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria
Esta norma supone una seria traba para los intermediarios en éste tipo de operaciones, dado a que los promotores que ya han recibido parte del precio se ven obligados a identificar los medios de pago empleados. Su ocultación, beneficiosa únicamente para el intermediario, generaría graves responsabilidades administrativas y penales a los promotores.
Esta operación consiste básicamente en que el comprador de un inmueble puede transmitir sus derechos cobre el contrato de compraventa a un tercero, cuando todavía no se ha realizado la entrega del inmueble. Su tratamiento fiscal depende de si el cedente (intermediario) es o no sujeto pasivo del IVA.
Al mismo tiempo, el promotor recibirá cantidades a cuenta del precio del inmueble en construcción, bien del comprador originario (cedente o intermediario), bien del nuevo comprador (cesionario). Y, además, transmitirá finalmente el inmueble al nuevo comprador.
Con éste panorama podemos distinguir las siguientes situaciones:
Cedente sujeto pasivo del IVA.
La cesión de los derechos de un contrato de compraventa sobre un inmueble en construcción, cuya primera entrega aún no se ha verificado por el promotor, otorgada por un sujeto pasivo del IVA (cedente) a favor de un tercero adquirente (cesionario), tendrá la consideración de prestación de servicios sujeta al IVA y no exenta, cuya base imponible será el precio especial convenido por la cesión y siempre gravada al tipo impositivo del 16%.
Cedente no sujeto pasivo del IVA.
Si el comprador de un inmueble en construcción, que cede los derechos del contrato de compraventa celebrado con el promotor antes de la finalización y entrega del inmueble, no es sujeto pasivo del IVA conllevará que la cesión se encuentre sujeta al ITPAJD en concepto de transmisión patrimonial onerosa, con las siguientes características:
Sin embargo éste no es el criterio seguido por la Dirección General de Tributos (así la Consulta Vinculante V2365-06 de 21.11.2006), basándose en el artículo 47 del RITPAJD, para la que la cesión de derechos tiene por base imponible el verdadero valor de los derechos transmitidos, el cual depende del valor de los bienes que se obtengan mediante ellos. Por tanto, según el criterio de la DGT la base imponible estará compuesta por el valor real de los inmuebles cuyos derechos se han cedido.
En orden a las relaciones entre la promotora y el comprador (cesionario), se diferencian dos momentos:
GESTORIA SANCHEZ DE LA BLANCA S.L. - 11/01/2007