Consejos a la hora de comprar una vivienda

ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO

La compra de una vivienda constituye un importante esfuerzo económico, lo que la convierte probablemente en la mayor inversión de nuestras vidas. Por ello es recomendable no precipitarse y elegir aquella casa que mejor se adapte a nuestras necesidades y posibilidades.

1.- ¿Cuales son mis necesidades?
Nos referimos a aspectos como la ubicación, calidad de las instalaciones, orientación, servicios comunes, ruido, contaminación y así un largo etcétera que, aunque puedan parecer obvios, no deben elegirse a la ligera pues puede ocurrir que cuando queramos enmendarlos ya sea tarde. Por ejemplo, quién no ha oído expresiones como "esto no es lo que buscábamos...para ir a comprar el pan hay que coger el coche...no hay quien duerma con la ventana abierta..."
El segundo punto importante es saber si la que hemos elegido está dentro de nuestras posibilidades. Puede que hayamos dado con la casa de nuestros sueños, pero cuando nos pongamos a echar números nos demos cuenta que no podemos pagarlo. Por tanto, antes de lanzarnos a una búsqueda desenfrenada es fundamental realizar unos cuántos cálculos que nos pongan "los pies en el suelo", es decir, nos ayuden a acotar la búsqueda en base a nuestra situación financiera.

2.- ¿Que casa puedo permitirme?
¿Cuanto puedo gastarme? es una pregunta sencilla, con una respueta no tanto.
Lo más peobable es que necesitemos pedir dinero al banco. Aunque hoy en día hay entidades financieras que nos pueden prestar hasta el 100% del valor de tasacion de la vivienda, lo habitual es que nos concedan un préstamo por el 80% del valor de tasación, así pues, en principio debemos contar con el 20% restante. Hay que tener en cuenta que el banco nos dará el prestamo tomando como referencia el valor de tasación y no el precio real.
El banco determinará la cantidad que nos presta en función a dos variables principalmente:
A. El valor de tasación de la vivienda: No tiene por que coincidir con el precio que vamos a pagar por la vivienda. Para hallarlo, el banco enviará un tasador a visitar la casa y será éste el que lo calcule en base a unos determinados parámetros.
B. Nuestra capacidad de endeudamiento: Esto es un claculo que hacen las entidades financieras para saber cuanto pueden prestanos y en que plazo se lo podremos devolver.
Aproximadamente será del orde del 35 /40% de nuestros ingresos netos (siempre que no tengamos otros prestamos, coche, etc.)
Información creditos hipotecarios

3.- ¿En que debemos fijarnos?
- Estado de conservación y antigüedad del edificio, sería conveniente fijarnos en el estado de la estructura (si está reforzada, rehabilitada, o si necesita inspecciones periódicas de mantenimiento). La aparición de grietas y humedades nos advierten de defectos en la estructura o en los cimientos del edificio. Ver si es necesario realizar reformas importantes
- Instalaciones: Aislamiento térmico, agua, gas (si es butano, gas natural o gas ciudad), fontanería, instalación eléctrica y calefacción (si el sistema es eléctrico, de radiadores, de aire caliente, si es central o individual...)
- Informarnos si la comunidad de propietarios tiene previsto realizar alguna obra de mejora o reparación importante ya que si pasamos a ser nuevos propietarios tendremos que hacer frente a estos gastos. Pueden ocurrir dos cosas, que se desembolse el importe íntegro de la obra, o bien que se realice el pago mensualmente a través de "derramas".

4.- Comprobaciones previas a la firma del contrato o entrega de señal:

La Verificación o Certificación Registral: Es la consulta al Registro de la Propiedad para comprobar por medio de una Nota Simple la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, contratos de alquiler, etc.), sobre la vivienda. Es aconsejable que se asegure de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.
La Comprobación Urbanística: Es recomendable comprobar en el Ayuntamiento al que pertenece la vivienda si ésta se encuentra afectada de modo desfavorable por algún Plan Urbanístico proyectado, así como si cumple los Planes Urbanísticos en vigor. Básicamente se trata de comprobar que no compramos una parcela donde no se puede construir o una vivienda a punto de ser expropiada.
La escritura es el auténtico "Carnet de identidad" de una vivienda ya que es el título que asegura su propiedad. Debe estar siempre expedida por un Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad y el vendedor debe presentar la escritura correspondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, el Notario expedirá una nueva escritura de compra-venta entre comprador y vendedor donde figurarán todas cláusulas y condiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.)
La contribución urbana: Es conveniente comprobar que el último recibo de la contribución urbana esté pagado y que figure a nombre del titular de la vivienda.


LLEGÓ EL GRAN MOMENTO

Desde el momento en que decidimos comprar la vivienda hasta este momento es posible que hayan pasado varios meses, es normal, y que todo nos haya supuesto un gran esfuerzo. No obstante, nos queda un último trámite, en el que hemos de poner mucho cuidado, para que la vivienda sea nuestra.

1.- La formalización de la compra:
Una vez efectuadas las comprobaciones oportunas y decidido adquirir la vivienda en cuestión, es habitual que quien opta a la vivienda entregue una cantidad de dinero al vendedor en concepto de arras o señal. La señal o arras es un pago a cuenta que resta del precio final de la vivienda y confirma el compromiso de comprar y vender. El contrato que firme goza de libertad de redacción y de fondo, pero conviene guiarse por un documento tipo adaptado a las circunstancias personales, sobre todo si la operación es entre particulares. Si está vendiendo o comprando el piso a través de una inmobiliaria, ésta le proporcionará el modelo estándar con el que cuente. Existen dos tipos de contrato de arras: confirmatorias y penitenciales. Las arras confirmatorias, consisten en la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio final de la vivienda por la que tanto comprador como vendedor se confirman uno su intención de comprar y otro su intención de vender. Desde el momento en que se ha firmado el contrato de arras confirmatorias y entrega del dinero ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del mismo, esto es, el vendedor a vender el bien al precio pactado y el comprador a comprar de acuerdo al precio acordado. Las arras penitenciales, son a las que nos referimos normalmente cuando hablamos de un contrato de arras sin especificar más. Consisten en la entrega de una cantidad de dinero (a descontar del precio final) por una opción de compra. Reguladas por el artículo 1454 del Código Civil en este caso (a diferencia del anterior) las partes (comprador y/o vendedor) pueden retractarse, en cuyo caso, el comprador perdería la cantidad entregada si es él quien renuncia y el vendedor se vería obligado a devolver el doble del importe percibido si la operación no se lleva a cabo por culpa suya.
Contrato tipo