GUIA DEL ALQUILER DE LA VIVIENDA

1.-Características del Contrato de arrendamiento

Los contratos de alquiler de viviendas para su uso habitual y permanente se regulan por la LAU Ley 29/1994, puediéndose acordar verbalmente o por escrito. No obstante, cuando no hay constancia escrita de las condiciones pactadas, ni arrendatario ni arrendador pueden defender sus derechos en caso de desacuerdo. Si el inquilino no pacta plazo con el propietario, podrá disfrutar del alquiler de la vivienda durante un periodo inicial máximo de cinco años, durante los cuales sólo el inquilino podrá rescindir sin indemnización el contrato al final de cada año, jamás el propietario, previa notificación al casero con un mínimo de treinta días de antelación. El arrendatario deberá indemnizar al arrendador en caso de que abandone la vivienda antes del plazo convenido. Una vez pasados estos cinco años, si las partes no se notifican su voluntad de rescisión, el contrato se prorroga por plazos anuales, hasta un máximo de tres años. De nuevo, el inquilino continúa con el derecho a poder abandonar la vivienda al final de cada año de arrendamiento. Las principales obligaciones del inquilino en este aspecto son el:

· Pago de la fianza. La fianza es una cantidad de dinero que se entrega al propietario de la vivienda en el momento de la firma del contrato obligatoriamente; la fianza sirve para garantizar que el inquilino cumplirá con las rentas, gastos de suministros y la conservación de todo el mobiliario de la vivienda. La fianza suele ser de un mes aunque legalmente el arrendador puede exigir una cantidad mayor.

· Pago de la renta. La renta es la cuota que libremente pactan inquilino y propietario. Es habitual que el propietario pida la renta del primer mes por anticipado, pero solo puede pedir un mes por anticipado. Si no se ha acordado nada entre inquilino y propietario  la mensualidad se debe pagar cada mes dentro de los 7 primeros dias del mes. La renta se puede actualizar al cumplir cada año de contrato aplicando el IPC de los últimos 12 meses.

2.-Gastos de la vivienda

Respecto al reparto de Gastos, y salvo pacto en contrario, hay que considerar que:

· Los GASTOS GENERALES: lo más común es que los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la vivienda sean a cargo del arrendatario. Estos gastos suelen ser: servicios, tributos, cargas, responsabilidades, gastos de la comunidad.

· Los GASTOS POR SERVICIOS: suelen ser los gastos generados por el uso de la vivienda como: agua, luz, gas, etc., y que suelen tener contadores individuales, serán por cuenta del arrendatario salvo que las partes hubiesen pactado alguna fórmula diferente.

3.- Obras de mantenimiento y de mejora

Las obras, ya sean para conservar o mejorar la habitabilidad de la vivienda, son la causa más común de conflictos. Según la Ley, el inquilino puede exigir al propietario la realización de las obras de reparación necesarias para que la vivienda se mantenga en las condiciones adecuadas de habitabilidad, sin tener que pagar más renta por ello (deberá correr con los gastos sólo cuando el deterioro lo haya ocasionado él). Si la obra dura más de veinte días, el inquilino tiene derecho a una disminución de la renta, proporcional a la parte de la vivienda de la que no pueda disponer debido a las obras, y a una indemnización por los gastos que éstas le originen. Sin embargo, si las obras son de mejora y se realizan una vez transcurridos los cinco años de contrato, podrá aumentarse el precio del alquiler. Dicho aumento no puede exceder del 20 por ciento de la renta que se esté pagando.

El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la vivienda, o que disminuyan su estabilidad o seguridad, sin el consentimiento escrito del propietario. No obstante, cuando el inquilino o cualquier familiar que conviva con él sea minusválido, puede realizar obras en la casa para adecuar ésta a la minusvalía, siempre previa notificación por escrito al arrendador.

4.-Derecho de adquisición preferente

Si el propietario decide poner en venta la vivienda mientras dura el arrendamiento, el inquilino tiene derecho a la adquisición preferente. Le asiste el derecho de tanteo: si desea comprarla, tiene prioridad sobre cualquier otro comprador.

Tiene un plazo de 30 días naturales a partir de la notificación por parte del arrendador de su deseo de vender. Puede darse el caso de que el propietario no notifique al inquilino de la venta, o le haya ocultado, o mentido, sobre algún aspecto fundamental de la misma.

Entonces, el inquilino puede lograr que se declare nula la compra anterior, y adquirir la vivienda, ejercitando así su derecho de retracto.

5.-Resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones

Lo normal es que el alquiler finalice una vez transcurrido el plazo fijado, o en cualquiera de sus prórrogas. El inquilino puede, así mismo, dar por finalizado el acuerdo cuando la realización en la vivienda de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente hagan inhabitable la vivienda. También el incumplimiento de las obligaciones por parte del propietario o del inquilino faculta a la otra parte a dar por finalizado el contrato de alquiler. En el caso del propietario, puede darlo por concluido si la vivienda permanece deshabitada, o por falta de pago de la renta, de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponda al inquilino, y de la fianza.

También puede rescindir el acuerdo por la realización de daños en la vivienda, si han sido causados con ánimo de ocasionar perjuicios, o por obras realizadas sin su consentimiento. La práctica dentro de la casa de actividades molestas, insalubres, ilícitas, nocivas o peligrosas, también son causas de anulación, así como el subarriendo o cesión sin autorización.

El inquilino puede ejercitar su derecho a rescindir el contrato si el propietario no realiza las reparaciones que le competen, o si realiza en la utilización de la vivienda una perturbación de hecho o de derecho.

6.-Recomendaciones finales

· Formalizar el contrato por escrito, esto aportará mayor seguridad de lo que se acuerde a ambas partes.

· Que el contrato contenga claramente los datos de la vivienda arrendada, del arrendador y arrendatario, renta, fianza; así como las cláusulas que se hayan acordado, fecha y firma de las partes.

· Que el contrato contenga una relación de las personas que vayan a habitar en la vivienda.

· Comprobar la titularidad registral de la vivienda.

· Comprobar el estado de la vivienda antes de entrar.

· Comprobar que las instalaciones de la vivienda funcionan correctamente (enchufes, grifos, llaves de luz, calentador, etc...).

· Comprobar, en su caso, que todas las altas de luz, agua, gas, etc... están en regla.

· Si la vivienda fuese alquilada con mobiliario, comprobar su estado, y pedir que conste un inventario detallado de todos sus elementos en el contrato.

· Cuando sean varios los que desean alquilar la vivienda (Arrendatarios) es recomendable que consten todos en el contrato.

· Comprobar, si una persona actúa en nombre del titular o propietario de la vivienda que tienen poder notarial suficiente para realizar dicha gestión.

· Dejarse asesorar por profesionales acerca de los aspectos de un arrendamiento