Inicio Joldi's Web/ Información Inmobiliaria
Si estáis inmersos en el laborioso proceso de compra de una vivienda sòlo aconsejaros que ahora no es el mejor momento. Las previsiones más optimistas apuntan que el actual desplome inmobiliario no se detendrá hasta finales de 2009 o principios de 2010. Si aún así, no tenéis más opción que comprar, acompañamos cuantas guías y links que os pueden resultar útiles. También acompañamos un informe propio sobre aspectos varios a considerar en todo proceso de compra de una vivienda y que todo comprador/vendedor debe de conocer de antemano.
| Guías sobre la compra y alquiler de una vivienda |
|
| Proceso de compra de piso, resumido y de fácil comprensión. Autor: Joldi. |
|
Una vez que hayas encontrado la casa de tu vida, en primer lugar, la debes reservar. No sólo para que no se te adelante nadie (mientras está en venta, el riesgo existe) sino porque vas a necesitar ese contrato de cara al banco. Puedes hacer una pre-reserva con una cantidad simbólica (por ejemplo 300,- €) dejando claro que si surgieran impedimentos que, por parte del estado registral de la finca, no permitiesen la compra, los titulares deberán devolverte la reserva. Este documento suele tener una validez de unas 48 horas (no porque lo tenga per sé, sino porque es lo conveniente pactar el tiempo suficiente para verificar el estado registral de la vivienda). Con los datos que te hayan dado los titulares (hay algunos que son reacios a dar datos antes de firmar nada, de ahí lo de la pre-reserva) vas al Registro y solicitas una Nota Simple informativa. Ahí se especifica el estado de cargas y dominio (titularidad) de la finca en cuestión: si tiene ó no hipoteca pendiente de cancelación (puede estar pagada pero no cancelada, lo que no supone ningún impedimento para la venta), si es ó no VPO , si tiene otras cargas: embargos pendientes de cancelación, reclamaciones por parte de la Seguridad Social... En el propio Registro te informarán de qué quieren decir las cargas y anotaciones (están para eso: no temas en preguntar. Y si no te quisieran contestar a algo, tienes derecho de pedir cita con el Registrador: es un empleado público y está también para estas consultas, aunque no suele ser necesario llegar a tanto...). Verifica también que los titulares regístrales coincidan con las personas que han declarado ser dueños al reservarte el piso: si no coinciden, llámales y que te expliquen porqué (en ocasiones, son familiares apoderados ó autorizados para reservar la vivienda en su nombre).Si no son los mismos, que te expliquen claramente las razones: sólo los dueños pueden vender la casa, así que te deben enseñar la posible autorización ó permitirte hablar con los titulares. También
comentaros que si por Internet queréis confirmar los m2 que os quieren
alquilar/vender son ciertos, entrad en la Web
http://ovc.catastro.minhac.es/,
clicad a Acceso a datos catastrales no protegidos i fijaos en la
superficie catastral (m2) de la línea que dice VIVIENDA, estos son los m2
reales.
Se supone que con
anterioridad el potencial comprador
deberá haber
hablado con su
Banco (ó con un par de Entidades) sobre tu capacidad de endeudamiento,
id
con la Nota Simple al Banco que hayas elegido y consulta (nota en mano) si
tienen experiencias cercanas de haber dado tal importe de préstamo sobre
viviendas similares a ésta. Cuenta con que los Bancos financian SOBRE LA
TASACIÓN y no sobre el precio, y que
a día de hoy (con las crisis de las
subprime) EL
PRECIO ES SUPERIOR AL VALOR DE TASACIÓN. ¿Traducido? Si te llegasen a
prestar el 100% del valor de tasación y éste coincidiera con el precio que
te piden (no es habitual, aunque las empresas dedicadas a la Intermediación
Financiera te juren lo contrario... hasta que falla "tu" tasación concreta),
tienes que contar con los gastos de compra-venta como ahorro personal
(calcula sobre un 10% a 12% adicional al precio de la vivienda... Esos 2
puntos de diferencia van en que, a mayor precio y menos garantías personales
para devolverlo, más gastos: por apertura, por Actos Jurídicos en
Hacienda...). Si el Banco ve
factible la operación, deberás confirmar la compra con los vendedores,
ampliando la reserva, y firmando un contrato de compra condicionado a
financiación ó documento de arras. El primero, simplemente, se diferencia de
las llamadas "arras" normales en que si no tasan la vivienda en el precio de
venta, y por tanto a ti no te dan el préstamo, te devuelven la señal. En lo
demás, si tú te echas atrás la pierdes y si ellos se lo piensan mejor, te
devuelven tu señal y una cantidad idéntica como indemnización.
Imprescindible poner un plazo máximo (si el préstamo está ya hablado y se
ven posibilidades, se firma antes de un mes: con 40 días suele bastar). Si
la vivienda no se va a entregar a la firma de Escrituras , especificarlo
también en el contrato, para que no haya malentendidos (la mayor parte de
los vendedores lo hacen para comprar otra vivienda. En ocasiones, se pueden
cuadrar las fechas y basta que se dé un plazo de diez días tras la firma
para que hagan el traslado, pero otros precisan un plazo mayor: un mes,
tres...; habladlo desde ya).
Para
el Banco, necesitas tu documentación (copia de tres últimas nóminas, de
contrato de trabajo y vida laboral, más el DNI) y la de la vivienda: Nota
Simple, copia de la Escritura de propiedad de los vendedores, último recibo
de IBI (mejor cinco últimos, aunque no es imprescindible: al banco le vale
con uno, por lo de la referencia catastral) y Certificado expedido por el
Presidente de la Comunidad en que diga si se deben ó no recibos ó hay
derramas pendientes. Y una copia del documento de reserva. ¿Razones por las
que piden esto último? Para confirmar que de veras pides el préstamo con
fines "serios", esto es, que existe una vivienda que tienes interés real de
compra, que lo que solicitas se corresponde con el precio de la misma...Es
lo que antes se llamaba "carta oferta" y que desde hace años se sustituyó
por el contrato previo entre las partes (la reserva del piso, vamos). Para
que empiecen, sólo es imprescindible la Nota Simple, la reserva y tu
documentación. Con esto, y si ven que la operación es factible por ingresos,
mandarán a tasar el piso. Para ello, deberás tener abierta una cuenta en el
banco en cuestión, e ingresar unos 300,-€ (precisamente, para afrontar el
pago de la tasación). Hay Bancos que, además, piden que se ingrese el dinero
de los gastos de escritura..., pero no suelen exigirlo, y menos sin la
operación aprobada. También hay Bancos que, como lo primero que hacen es
mandar tasar la vivienda, les basta con que abras la cuenta y les facilites
los datos de la vivienda (la nota simple) para que el tasador vaya. Lo que
sí es seguro es que las tasaciones hay que pagarlas, se formalice ó no la
compra: es un servicio profesional y tiene un coste (el tasador no trabaja
por amor al arte, vamos).
El
Banco te va a prestar en base a lo que, según tus ingresos, puedas pagar. Si
la mensualidad del piso es, por ejemplo, de 700,-€... quienes lo compráis
debéis demostrar unos ingresos mensuales de unos 1.800/2.100,-€. Esto es,
entre el 33 y el 40% de los ingresos son lo que se pueden destinar, en
circunstancias normales, a la compra de la vivienda. Se valoran también los
tipos de contrato, la antigüedad, la edad del solicitante, si está ó no
pagando otros préstamos, si teniendo poca antigüedad puede acreditar haber
trabajado antes (sin periodos de paro) en otras empresas... A mayor garantía
aportada, más margen de confianza por parte del Banco.
El
tema de escriturar por debajo del precio es tan común y está tan aceptado,
que pensamos que es indiferente en el precio en que lo hagamos, y que
simplemente estamos jugando con Hacienda. Bien. En la práctica es así: quien
compra se "beneficia" en ese acto, puesto que se "ahorra" el 7% sobre el
porcentaje que no declara (el 6% en algunas CCAA y si es obra nueva).Y quien
vende, se ahorra lo que debiera pagar por el incremento de patrimonio ó
plusvalía devengada por la diferencia entre el precio de compra y el de
venta...
Un
esquema de los gastos asociados a una compraventa: IVA
¿Qué es?
¿Cuánto?
¿Quién lo tiene que pagar?
¿A quién se paga?
¿Cuándo? IAJD
¿Qué es?
¿Cuánto?
¿Quién lo tiene que pagar?
¿A quién se paga?
¿Cuándo? ITP
¿Qué es?
¿Cuánto?
¿Quién lo tiene que pagar?
¿A quién se paga?
¿Cuándo? Notario
¿Qué es?
¿Cuánto?
¿Quién lo tiene que pagar?
¿A quién se paga?
¿Cuándo? Registro
¿Qué es?
¿Cuánto?
¿Quién lo tiene que pagar?
¿A quién se paga?
¿Cuándo? El Gestor
¿Qué es?
¿Cuánto?
¿Quién lo tiene que pagar?
¿A quién se paga?
¿Cuándo? Plusvalía
¿Qué es?
¿Cuánto?
¿Quién lo tiene que pagar?
¿A quién se paga?
¿Cuándo? Un poco de letra pequeña * Modificación de la Ley 41/1980, de 5 de Julio, de Medidas Urgentes de Apoyo a la Vivienda: Los Honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad tendrán una reducción de un 50 por 100 de los derechos correspondientes, respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de cuantía referentes a viviendas calificadas de protección oficial o declaradas protegidas. Se entenderán incluidos en dichos actos la adquisición del solar, las modificaciones hipotecarias de fincas, la declaración de obra nueva, la división horizontal, los préstamos hipotecarios que hayan obtenido el carácter de cualificados conforme a la normativa vigente, en general, todos los actos o negocios jurídicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación. La primera transmisión o adjudicación, así como en su caso la subrogación en el préstamo hipotecario cualificado, de cada una de dichas viviendas gozará de la expresada reducción del 50 por 100 de los derechos de matriz, primera copia e inscripción; y, tratándose de viviendas cuya superficie útil no exceda de 90 M², devengarán exclusivamente y por todos los conceptos la cantidad de 60,05 euros como derechos del Notario y 24,02 euros como derechos del Registrador de la Propiedad. Para gozar de estas bonificaciones es preciso que sea la única vivienda del adquirente y se destine a su residencia habitual y permanente. Cuando la vivienda lleve vinculada en proyecto y registralmente plaza de garaje y, en su caso, trastero u otros anejos, los honorarios sujetos a los topes de 60,05 euros y 24,02 euros podrán incrementarse por todos los conceptos en 9,02 euros y 6,01 euros, respectivamente, en el caso del Notario y en 6,01 euros y 3,01 euros, respectivamente, en el caso del Registrador de la Propiedad. Cuando se constituya garantía real en el mismo acto de la primera transmisión o adjudicación para asegurar el pago del precio aplazado, la cantidad señalada se incrementará, por todos los conceptos, en 30,02 euros en el caso del Notario y en 12,01 euros en el caso del Registrador de la Propiedad. Los beneficios que se establecen anteriormente se entienden sin perjuicio de los que fueren más favorables, en función de la legislación a cuyo tenor se obtuvo la calificación de las viviendas.
Fiscalidad de la compra de
una vivienda Algunos conceptos previos Adquisición de Vivienda habitual Es la adquisición (entre ellas la compra) de la edificación que constituya su residencia en un plazo continuado de al menos 3 años( o que vaya a serlo) y habitada de manera efectiva y permanente en los siguientes 12 meses desde la adquisición o termino de las obras. También lo es la adquisición (entre ellas la compra) de anejos a la vivienda habitual como por ejemplo: las plazas de garaje (en un máximo de 2) piscinas, jardín... siempre que estén situados en el mismo edificio y se adquieran simultáneamente a la compra de la vivienda. Se considera vivienda habitual, aunque no se ocupe o habite dentro de los límites temporales indicados, en casos especiales como el fallecimiento, matrimonio o separación, traslado laboral, disfrute de vivienda por razón del cargo u otras análogas. No se considera adquisición - Los
gastos de conservación y reparación. Otras situaciones que se asimilan a la adquisición de la vivienda habitual: Ampliación de la vivienda habitual Cuando se produce aumento del espacio de la superficie habitable mediante cerramiento de la parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año. Construcción de la vivienda habitual Cuando se pagan directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o se entrega cantidades a cuenta al promotor de aquellas, siempre que finalicen en un plazo no superior a 4 años, salvo que este plazo se incumpla: - Porque el
promotor ha sido declarado en situación concursal (una forma en la que no
puede pagar sus deudas, similar a estar en quiebra), en cuyo caso se
concede una prórroga automática de otros 4 años. Rehabilitación de la vivienda habitual Cualquier obra en viviendas declaradas de actuación protegida en materia de rehabilitación de vivienda. Este título lo determina el ayuntamiento. Cuentas vivienda Cantidades depositadas en una cuenta separada de las demás, en una Entidad de Crédito, destinadas exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. Sólo se puede tener una cuenta vivienda por persona. Perderán las deducciones practicadas: - Si se
dispone de dinero para fines diferentes (si la disposición es parcial se
entiende que lo primero dispuesto es lo primero depositado)
En la práctica nos interesa repasar cuáles son los documentos que intervienen en la venta. Son los certificados que acreditan la existencia y legalidad de una vivienda. Estos documentos serán parte integrante de la "vida" de nuestra casa y, por tanto, debemos conocerlos.
Cédula o consulta urbanística
Cédula catrastal
Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación
Licencia de obras
Certificación del arquitecto o aparejador
|